Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?

Decydując się na wynajem mieszkania liczymy na szybki i pewny zysk. Bardzo często jednak, zysk jest chwilowy, zwłaszcza w sytuacji, gdy nie podpiszemy umowy najmu lub nie dopełnimy innych formalności związanych z wynajęciem lokalu. Po kilku miesiącach lokatorzy wyprowadzają się z dnia na dzień, zwlekają z płatnościami, zdarzają się także kradzieże i demolowanie wynajmowanych mieszkań. W jaki sposób bezpiecznie wynająć mieszkanie i zapewnić sobie stabilny dochód na długie lata?

Przygotuj mieszkanie.

Mieszkanie do wynajmu musi być właściwie przygotowane. Odświeżenie mieszkania, wyposażenie w meble, podstawowe sprzęty AGD – to minimum. Wynajmujący zwykle tną koszty – zwłaszcza jeśli wynajmują studentom. Jednak im wyższy standard, tym większy zysk. Dlatego remont zniszczonej kawalerki to inwestycja, która zaprocentuje. Najlepiej jednak skupić się na dobrych, ale tanich materiałach i przygotować uniwersalne mieszkanie, bez ścisłego dopasowania do własnego gustu.

Oszacuj właściwie koszt wynajmu i wysokość czynszu.

Najprościej jest porównać oferty za wynajem podobnych nieruchomości w całym mieście, a następnie w okolicy. Oszacowanie kosztów utrzymania mieszkania i zysk w skali roku pozwoli na zaplanowanie całej inwestycji. Właściciele dość często ustalają wysoki czynsz, ale po dłuższym czasie, kiedy mieszkanie lub dom nie znajdują najemcy, są skłonni obniżać ofertę dosyć znacząco lub wynająć mieszkanie pierwszej osobie, która zaakceptuje wysokość czynszu. A to bardzo ryzykowne. Warto ustalić czynsz na poziomie niższym niż konkurencja ! Dlaczego to się opłaca?

  1. Właściciel wynajmuje nieruchomość w ciągu kilku pierwszych dni funkcjonowania oferty i nie traci pieniędzy czekając na najemcę przez kilka miesięcy.

  2. Najemca, wynajmując nieruchomość za dobrą cenę, nie szuka innych ofert w trakcie okresu najmu.

  3. Utrzymując najemcę przez długi okres czasu, właściciel nie ponosi strat finansowych w okresach spowodowanych zmianą lokatorów (opłaty za lokal, spłata kredytu, odmalowanie lub remont lokalu, prowizje pośredników, ogłoszenia, koszty dojazdu do nieruchomości w celu jej prezentacji itp.).

  4. Lokatorzy skuszeni dobrą ceną i stanem mieszkania będą tłumnie przychodzić i oglądać nieruchomość, oraz deklarować gotowość jej wynajęcia. To właściciel, a nie najemca, wybierze najlepszą ofertę.

Przygotuj ofertę najmu i poszukaj najemcy.

Możliwość wynajęcia mieszkania w dobie Internetu wydaje się stosunkowo prosta. Najłatwiej jest zamieścić ogłoszenie na jednym lub na kilku portalach ogłoszeniowych, tych najpopularniejszych i pewnych, by zwiększyć szanse na szybki wynajem. Kilka dobrych zdjęć i poprawnie napisany tekst z umieszczoną ceną wynajmu powinny wystarczyć i przyciągnąć potencjalnych lokatorów. Szansę właścicieli na korzystny wynajem zwiększa ogłoszenie w języku angielskim. Nie brakuje obcokrajowców, którzy szukają mieszkania na wynajem, więc warto ułatwić im proces poszukiwania. Warto też szukać portali, które mają w ofercie tłumaczenie ofert i dystrybucję na zagranicznych portalach.

Niewątpliwym utrudnieniem jest wynajmowanie lokalu na odległość. Wówczas często musimy prosić  najbliższych o pomoc i tym samym kontrolę nad mieszkaniem. Możemy skorzystać z pomocy biura nieruchomości. Koszt wynajmu staje się jednak wyższy, bo najemca płaci również prowizję do biura nieruchomości – taki sposób, ze względu na wyższy czynsz, odstrasza osoby zainteresowane. Należy pamiętać, że biuro tego typu nie zajmuje się na przykład naprawami w wynajmowanym mieszkaniu lub kontrolą najemców. W takim przypadku warto skorzystać z usług firm zajmujących się zarządzaniem najmem.

Komu wynająć mieszkanie?

Każdy właściciel wynajmowanej nieruchomości chciałby, aby osoba, która ma zamieszkać w jego mieszkaniu czy domu dbała o nie, płaciła na czas, traktowała sąsiadów z respektem i nie absorbowała nadmiernie czasu. Warto więc zdać sobie sprawę z faktu, jak istotny jest etap wyboru i weryfikacji lokatorów. Sprawdzenie dowodu osobistego lub paszportu to za mało. Warto przygotować sobie uniwersalny zestaw pytań dla przyszłych najemców. Ważne, żeby poznać aktualne miejsce zamieszkania, powody przeprowadzki i upewnić się, czy przyszły najemca jest w stanie regularnie opłacać czynsz. Prośba o zaświadczenie o zarobkach lub inne potwierdzenie stałego charakteru zatrudnienia należy do praw wynajmującego. Jeśli ktoś jest uczciwy i nie ma złych zamiarów, nie ma powodów, by nie pokazał w/w dokumentów. W wielu krajach do normalnej procedury zaliczają się referencje od poprzednich właścicieli mieszkań lub też z miejsca pracy. W Polsce brakuje systemu, który pozwoliłby na sprawdzenie najemców, dlatego właściciele mieszkań muszą radzić sobie sami.

Zadbaj o formalności.

Najważniejszymi działaniami na rzecz ograniczania ryzyka złych najemców jest poza rzetelną selekcją najemców, porządnie skonstruowana i czytelna dla najemcy umowa najmu, szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy, pobranie kaucji, regularne monitorowanie płatności oraz stanu mieszkania, a także zbudowanie odpowiedniej relacji biznesowej z najemcą. Żadne z tych narzędzi samo z siebie nie wyeliminuje całkowicie ryzyka wynajęcia mieszkania niewłaściwej osobie. Niemniej stosowanie całej palety narzędzi istotnie to ryzyko zmniejszy.

Umowa najmu jest dokumentem, który ma zabezpieczać interesy obu stron: wynajmującego i najemcy. Powinna zawierać prawa i obowiązki jednego i drugiego, a także wskazywać na granicę pomiędzy kosztami ponoszonymi przez nich w związku z utrzymaniem nieruchomości.

Aby uniknąć problemów w kwestii stanu mieszkania przed i po zakończeniu umowy najmu, należy spisać protokół zdawczo-odbiorczy. To dokument opisujący stan faktyczny lokalu oraz jego wyposażenia. Dobrze jest do protokołu dołączyć dokumentację zdjęciową, która powinna rozwiać ewentualne wątpliwości. W spisie powinny znaleźć się informacje o stanie i jakości ścian, podłóg, okien, mebli, wyposażenia itd. Im bardziej szczegółowy będzie to dokument, tym lepiej. Spisać należy także stan liczników, by jako najemca nie ponosić kosztów, które wygenerowali poprzedni lokatorzy.

Finansowym zabezpieczeniem interesów właściciela nieruchomości jest kaucja, którą najemca płaci przy podpisaniu umowy. Zwykle ma ona wysokość miesięcznego czynszu. Jeśli nie ma problemów z płatnościami i nie pojawiły się zniszczenia w mieszkaniu, w chwili rozwiązania umowy i wyprowadzki, kaucja wraca do najemcy. Pobieranie kaucji jest normalną praktyką rynkową i nie należy jej unikać.

Najem lokalu na podstawie umowy najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny jest to rozwiązanie obecne w polskim prawie od zaledwie kilku lat. O co chodzi? O możliwość sprawnej eksmisji najemcy, jeśli zajdzie taka potrzeba. Wynajmujący podpisując umowę o najem okazjonalny, w razie zakończenia umowy, bez względu na przyczynę, może „przymusić” najemcę do wyprowadzenia się z lokalu bez konieczności przeprowadzania (często długiego) postępowania sądowego w celu uzyskania wyroku eksmisyjnego. Jest to istotna zaleta tej umowy, ponieważ wynajmujący bardzo często borykają się z problemem pozbycia się z lokalu najemcy po zakończeniu umowy, co uniemożliwia dalsze wynajmowanie lokalu.

Dla uczciwego najemcy nie ma różnicy, która umowę podpisze z wynajmującym – właścicielem lokalu. Umowa najmu okazjonalnego ma zabezpieczać wynajmującego przed nieuczciwym najemcą.

Sprawdź, czy zarządzanie najmem jest dla Ciebie?

Wynajęcie mieszkania w sposób gwarantujący bezpieczeństwo i sensowny dochód oznacza sporo pracy. Można to zrobić samemu lub zlecić specjalistom. Firmy zajmujące się zarządzaniem najmem uwalniają właścicieli od wszystkich kłopotów związanych z najmem - począwszy od szukania najemcy, poprzez monitorowanie lokalu, remonty i naprawy aż do windykacji należności od niesumiennych lokatorów.

Zarządzanie najmem jest bardzo popularne na zachodzie Europy - np. w Anglii ponad 50 proc. właścicieli wynajmowanych mieszkań powierza sprawy związane z obsługą najmu profesjonalistom. W Polsce jest to nowy segment rynku nieruchomości, ale coraz więcej osób decyduje się korzystać z tej formy pomocy. Większość naszych klientów, to osoby którym zależy na pewnym comiesięcznym dopływie gotówki z najmu, bez konieczności poświęcania czasu na zajmowanie się mieszkaniem. Kolejna grupa zainteresowanych zarządzaniem najmem to osoby, które wyjechały za granicę lub do innego miasta. Duża odległość powoduje, że wynajęcie komuś mieszkania staje się dla właściciela nieruchomości dużym problemem.

Mieszkanie dla obcokrajowca.

Wynajem obcokrajowcom nie wymaga specjalnych zabiegów formalnych. Procedura wygląda dokładnie tak samo jak w przypadku udostępniania mieszkania Polakom. Właściciel ma prawo do weryfikacji najemcy i sprawdzenia dokumentów. Paszport lub inny dokument potwierdzający tożsamość zastępują dowód osobisty.

Najważniejsze jest przygotowanie dokumentów: umowy najmu, protokołu zdawczo-odbiorczego w dwóch językach – najczęściej po polsku i angielsku. Najemca musi wiedzieć i rozumieć, co podpisuje, więc umowa musi być odpowiednio szczegółowa, z wyraźnie wskazanymi warunkami określonymi przez wynajmującego.

Często o długości wynajmu decyduje czas pracy zaznaczony w kontrakcie, stąd cudzoziemcy mogą też szukać mieszkania na pół roku, rok – w zależności od wstępnych planów firmy.

Cudzoziemcy, którzy szukają mieszkań na wynajem w Polsce zwykle wiedzą, ile mniej więcej to kosztuje. Sztuczne zawyżanie cen tylko ze względu na „klienta zagranicznego” to zabieg nieskuteczny.

Czy trzeba zgłaszać umowę do urzędu skarbowego?

Obecnie nie ma takiego obowiązku tj. nie trzeba zgłaszać umowy do urzędu, niezależnie od tego, czy jest to pierwsza czy kolejna umowa. W przypadku, gdy jest to pierwsza umowa dotycząca wynajmu pierwszego lokalu, a więc właśnie rozpoczęliśmy najem, należy po prostu w odpowiednim momencie zacząć wpłacać na konto urzędu podatek lub zaliczkę na podatek od wynajmu.

Jedyny przypadek, gdy mamy obowiązek zgłoszenia umowy do US, może zaistnieć, gdy podpiszemy z najemcą umowę najmu okazjonalnego. Wtedy należy to zrobić w terminie do 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Dlaczego warto rozliczać podatki od najmu?

Płacenie podatku od najmu jest nie tylko wymogiem prawa i obowiązkiem każdego podatnika, ale po prostu się opłaca. Przede wszystkim jednak, jeśli rozlicza się podatki od najmu w odpowiedni sposób. Wysokość faktycznie płaconego podatku może być na akceptowalnym poziomie, a w sprzyjających okolicznościach wręcz można go w ogóle uniknąć (patrz: którą formę opodatkowania najmu wybrać?).

Powodów, dla których warto rozliczać podatki od przychodu czy dochodu uzyskanego z najmu nieruchomości, jest wiele. Przede wszystkim, niepłacenie podatków (albo płacenie z opóźnieniem czy niezłożenie deklaracji) powoduje powstanie zaległości podatkowej, od której zostaną naliczone odsetki. Dodatkowo, za nie odprowadzenie należnego podatku można również ponieść odpowiedzialność karną, podlegającą karze grzywny i/lub karze pozbawienia wolności.

Niektórzy z wynajmujących, liczą na to, że fakt prowadzenia wynajmu i nie odprowadzania należnego podatku od dochodów z tego wynajmu nie wyjdzie na jaw. Urząd skarbowy ma jednak na kontrolę co najmniej 5 lat i jest to dość długi okres, w którym może zajść wiele okoliczności, powodujących przykre konsekwencje dla podatnika uchylającego się od swoich obowiązków wobec fiskusa.

Jedną z takich okoliczności może być jakikolwiek konflikt z najemcą. Ujawnienie przychodów z najmu może nastąpić również, gdy wynajmujący będzie chciał skorzystać z drogi prawnej przymuszenia najemcy do np. zapłacenia zaległego czynszu, rachunku za media lub wyprowadzenia się z mieszkania.

Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego jest również warunkiem koniecznym skorzystania z najmu okazjonalnego. Jeśli więc chcesz skorzystać z dobrodziejstw tej instytucji w celu zmniejszenia ryzyka i problemów ze złym najemcą, rozliczanie podatku jest niezbędne.

Którą formę opodatkowania najmu wybrać?

Dla przypadków, gdzie występują wysokie koszty np. wysoka amortyzacja, odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania, koszty wyposażenia i remontów, najczęściej bardziej opłacalne jest rozliczanie się według skali podatkowej. Gdy tych kosztów nie ma, lepszy wynik (niższy podatek) daje ryczałt. Ryczałt też ma inną zaletę – jest najprostszą metodą rozliczania - po prostu oblicza się i płaci co miesiąc podatek w wysokości 8,5% przychodu. Rozliczanie najmu prywatnego wg skali podatkowej wymaga ewidencji wszystkich przychodów i kosztów, a także gromadzenia wszystkich związanych z nimi dokumentów. Podstawą opodatkowania jest w tym przypadku dochód, a więc przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania.

 

Źródło:

  1. Grzegorz Grabowski - Poradnik „Podatek od najmu i rozliczenia z najemcami"
  2. http://mojafirma.infor.pl
  3. Innesta Sp.z o.o. Profesjonalne Zarządzanie Najmem w Bydgoszczy